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中古マンションの住宅ローン控除額はいくら?我が家は毎年20万円でした

中古マンションの住宅ローン控除額

住宅ローン控除と言えば「10年間で最大400万円まで控除される」ものと思っていました。

しかし中古マンションを買った僕の場合、10年間で最大200万円までの控除でした。

※我が家は築10年の中古マンションを購入した際に、5,000万円の住宅ローンを組んでいます。

「住宅ローン控除シミュレーション」サイトの落とし穴

価格.comでシミュレーションしてみた

僕は中古マンションを買う前にシミュレーションしましたが、「10年間で最大400万円まで控除される」と思い込んでいました。

 

しかし・・・

確定申告の際に、個人から中古マンションを買った僕は「10年間で最大200万円までしか控除されない」ことを知りました。

てっきり毎年40万円近く控除されると思っていたのに、毎年20万円しか控除されないのは誤算でした。

消費税の支払い有無で、住宅ローン控除額の上限が異なる

年間の住宅ローン控除額の計算式は、新築・中古ともに同じです。

年間住宅ローン控除額の計算式

住宅ローン控除額 = 年末ローン残高 × 1%

※12月31日時点のローン残高が1,000万円だった場合、最大控除額は10万円になります。

 

しかし物件購入時に消費税の支払い有無で「控除対象借入限度額」が異なることが分かりました。

控除対象借入限度額の違い
  1. 消費税を支払う場合 = 4,000万円
  2. 消費税を支払わない場合 = 2,000万円

 

控除対象借入限度額が高いほど、減税の恩恵を受けられます。消費税を支払う方が、住宅ローン控除額が大きくなります。

年末ローン残高が5,000万円の場合
  1. 消費税を支払う場合
    • 住宅ローン控除額 = 年末ローン残高(4,000万円) × 1% = 40万円
  2. 消費税を支払わない場合
    • 住宅ローン控除額 = 年末ローン残高(2,000万円) × 1% = 20万円
年末ローン残高が3,000万円の場合
  1. 消費税を支払う場合
    • 住宅ローン控除額 = 年末ローン残高(3,000万円) × 1% = 30万円
  2. 消費税を支払わない場合
    • 住宅ローン控除額 = 年末ローン残高(2,000万円) × 1% = 20万円

中古マンションの住宅ローン控除額はいくら?

私は「個人が売りに出している中古マンション」を購入したので、消費税はかかりませんでした。

つまり5,000万円の住宅ローンを組んでも、控除対象借入限度額が2,000万円です。

毎年最大で20万円分しか控除を受けられないのです。

 

「新築マンション」や「法人から中古マンション」を購入した場合は、消費税を支払うことになります。

控除対象借入限度額が4,000万円になるので、住宅ローン控除額は毎年最大で40万円です。

さいごに:新築 VS 中古!住宅ローン控除額シミュレーション

借入額5,000万円/変動金利0.52%/35年元利均等返済・ボーナス返済なしでローンを組んだ場合、10年間の住宅ローン控除額はいくらになるのか?

新築・中古マンションそれぞれ、住宅ローン控除額を比較してみました。

住宅ローン控除額シミュレーション結果
 新築
(消費税適用)
中古
(消費税適用外)
1年40.0万20.0万
2年40.0万20.0万
3年40.0万20.0万
4年40.0万20.0万
5年40.0万20.0万
6年40.0万20.0万
7年40.0万20.0万
8年39.3万20.0万
9年37.9万20.0万
10年36.6万20.0万
合計控除額393.8万200.0万

 

中古マンションを購入した僕は「10年間で200万円が控除」されます。

「10年間で393.8万が控除される(新築と中古で控除額は変わらない)」と勘違いしていたので、マネープランを見直さないといけませんね。

 

以上です。

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