中古マンションの住宅ローン控除額はいくら?我が家は毎年20万円でした

中古マンションの住宅ローン控除額
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住宅ローン控除と言えば「10年間で最大400万円まで控除される」ものと思っていました。

しかし中古マンションを買った僕の場合、10年間で最大200万円までの控除でした。

※我が家は築10年の中古マンションを購入した際に、5,000万円の住宅ローンを組んでいます。

「住宅ローン控除シミュレーション」サイトの落とし穴

僕は中古マンションを買う前にシミュレーションしましたが、「10年間で最大400万円まで控除される」と思い込んでいました。

 

しかし・・・

確定申告の際に、個人から中古マンションを買った僕は「10年間で最大200万円までしか控除されない」ことを知りました。

てっきり毎年40万円近く控除されると思っていたのに、毎年20万円しか控除されないのは誤算でした。

消費税の支払い有無で、住宅ローン控除額の上限が異なる

年間の住宅ローン控除額の計算式は、新築・中古ともに同じです。

年間住宅ローン控除額の計算式

住宅ローン控除額 = 年末ローン残高 × 1%

※12月31日時点のローン残高が1,000万円だった場合、最大控除額は10万円になります。

 

しかし物件購入時に消費税の支払い有無で、「控除対象借入限度額」が異なることが分かりました。

控除対象借入限度額の違い

  1. 消費税を支払う場合 = 4,000万円
  2. 消費税を支払わない場合 = 2,000万円

 

控除対象借入限度額が高いほど、減税の恩恵を受けられます。消費税を支払う方が、住宅ローン控除額が大きくなります。

年末ローン残高が5,000万円の場合…

  1. 消費税を支払う場合
    • 住宅ローン控除額 = 年末ローン残高(4,000万円) × 1% = 40万円
  2. 消費税を支払わない場合
    • 住宅ローン控除額 = 年末ローン残高(2,000万円) × 1% = 20万円
年末ローン残高が3,000万円の場合…

  1. 消費税を支払う場合
    • 住宅ローン控除額 = 年末ローン残高(3,000万円) × 1% = 30万円
  2. 消費税を支払わない場合
    • 住宅ローン控除額 = 年末ローン残高(2,000万円) × 1% = 20万円

中古マンションの住宅ローン控除額はいくら?

僕は「個人が売りに出している中古マンション」を購入したので、消費税はかかりませんでした。

つまり5,000万円の住宅ローンを組んでも、控除対象借入限度額が2,000万円です。毎年最大で20万円分しか控除を受けられないのです。

 

「新築マンション」や「法人から中古マンション」を購入した場合は、消費税を支払うことになります。

控除対象借入限度額が4,000万円になるので、住宅ローン控除額は毎年最大で40万円です。

さいごに:新築 VS 中古!住宅ローン控除額シミュレーション

借入額5,000万円/変動金利0.52%/35年元利均等返済・ボーナス返済なしでローンを組んだ場合、10年間の住宅ローン控除額はいくらになるのか?

新築・中古マンションそれぞれ、住宅ローン控除額を比較してみました。

住宅ローン控除額シミュレーション結果
新築
(消費税適用)
中古
(消費税適用外)
1年 40.0万 20.0万
2年 40.0万 20.0万
3年 40.0万 20.0万
4年 40.0万 20.0万
5年 40.0万 20.0万
6年 40.0万 20.0万
7年 40.0万 20.0万
8年 39.3万 20.0万
9年 37.9万 20.0万
10年 36.6万 20.0万
合計控除額 393.8万 200.0万

 

教訓:学んだこと

中古マンションを購入した僕は「10年間で200万円が控除」されます。

「10年間で393.8万が控除される(新築と中古で控除額は変わらない)」と勘違いしていたので、マネープランを見直さないといけません…

物件購入前に、不動産のプロへ「住宅ローン控除の想定額」を確認しておくことをお薦めします。

 

また住宅ローンを借りる会社を決める前に「モゲチェック・プラザ」で、中立的なアドバイスを受けてみると良いですね。

モゲチェック・プラザ

 

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