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【住宅ローン】200万円を今すぐ繰り上げ返済すべき?投資すべき?

200万円の繰り上げ返済

できるだけ早く返済したい、住宅ローン。返済能力があるうちに、繰り上げ返済しておきたいものです。

我が家は初めて繰り上げ返済するにあたり、以下3つをシミュレーションしてみました。

  1. 繰り上げ返済すると「住宅ローン控除」の恩恵を受けられない?
  2. 「期間短縮型」と「返済額軽減型」はどっちがお得?
  3. 今、繰り上げ返済すべきなのか?投資すべき?

 

我が家の住宅ローン借入条件は以下の通りですが、今すぐ(2018年8月:借入から10か月目)に200万円を繰り上げ返済することに決めました。

我が家の住宅ローン借入条件
  • 借入金額5,000万円(個人から中古マンションを購入)
  • 変動金利0.52%
  • 35年元利均等返済/ボーナス返済なし
  • 2017年11月から返済開始

繰り上げ返済すると「住宅ローン控除」の恩恵を受けられない?

やみくもに繰り上げ返済すると、住宅ローン控除を最大限に生かすことができません。

繰り上げ返済しすぎると「年末ローン残高」が減るため、「住宅ローン控除額」が減ってしまいます。

年間住宅ローン控除額の計算式

住宅ローン控除額 = 年末ローン残高 × 1%

※12月31日時点のローン残高が1,000万円だった場合、最大控除額は10万円になります。

 

我が家は「個人が売りに出している中古マンション」を購入したので、控除対象借入限度額が2,000万円です。

これは控除期間である10年の間、年末ローン残高が2,000万円を下回らない限り、最大限の控除を受けられるということ。

中古マンションの控除額を計算してみる
  1. ローン残高 = 4,000万円
    • 住宅ローン控除額 = 2,000万円 × 1% = 20万円
  2. ローン残高 = 2,000万円
    • 住宅ローン控除額 = 2,000万円 × 1% = 20万円
  3. ローン残高 = 1,900万円
    • 住宅ローン控除額 = 1,900万円 × 1% = 19万円

ぶるたろう

繰り上げ返済を頑張っても、10年間で残高2,000万円以下まで減らせそうに無い。

当面はローン残高を気にせず、繰り上げ返済できる!

「期間短縮型」と「返済額軽減型」はどっちがお得?

住宅ローンの繰り上げ返済には、2つの種類があります。

繰り上げ返済の種類
  • 返済期間を短くする「期間短縮型」
  • 毎月の返済額を小さくする「返済額軽減型」

 

200万円を繰り上げ返済する際に、どっちを選べばいいのか?比較してみましょう。

すぐに200万円を繰り上げ返済する場合
(借入5,000万円/変動金利0.52%/35年元利均等返済)
 期間短縮型返済額軽減型
短縮できる期間1年6か月0か月
軽減できる毎月返済額0円5,337円
軽減できる利息額375,940円182,888円

我が家は、トータル支払額を大きく軽減できる「期間短縮型」にしました。

我が家は30歳で35年ローンを組んでいるので、完済時期を早めたい気持ちもあります。

ぶるたろう

家計の状況によって「期間短縮型」と「返済額軽減型」を使い分けたい!

 

子どもが大きくなると、学習塾に通ったり、毎月の負担が大きくなる…

そんな時は「返済額軽減型」を選んで、毎月の返済を減らす選択肢もあり得るね。

今、繰り上げ返済すべきなのか?投資すべき?

早く繰り上げ返済した方が良いのか?それとも、そんなに焦らなくても良いのか?

「軽減できる利息額」をシミュレーションしてみました。

200万円を繰り上げ返済する場合の軽減できる利息額
(借入5,000万円/変動金利0.52%/35年元利均等返済)
返済時期期間短縮型返済額軽減型
375,940円182,888円
1年後364,722円177,390円
2年後353,501円171,886円
3年後332,519円166,413円
4年後321,615円160,932円
5年後310,708円155,475円
10年後256,159円128,266円
20年後142,725円74,552円
30年後35,839円21,744円

上表を見れば、繰り上げ返済は早ければ早いほど、軽減できる利息額が大きくなることが分かります。

 

ローン返済しないで、投資に回す選択肢も!

今は低金利時代なので、「住宅ローン」を返済するのではなく「投資」した方が儲かるかもしれません。

期間短縮型で今すぐに200万円を返済する場合、1年後に200万円を返済するのと比較して、たったの11,218円しか利息を軽減できません。

200万円を投資して、1年以内に2万円の収益(+1%のリターン)を出した方がお得ですよね。

 

しかし預金・投資・住宅ローンにバランスよくお金を回して、リスクヘッジするのも重要です。

  • 預金のリスク…インフレによる価値の目減り
  • 投資のリスク…景気悪化による元本割れ
  • 住宅ローンのリスク…金利上昇による支払利息の増加

積極的に投資へ資金を回しているので、ローン金利上昇を懸念して住宅ローン繰り上げ返済します。

まとめ:今すぐに「期間短縮型」で200万円を繰り上げ返済します

今回のシミュレーション結果を、おさらいします。

  1. 繰り上げ返済すると「住宅ローン控除」の恩恵を受けられない?
    • 我が家の場合、住宅ローン控除を最大限活用できる。
  2. 「期間短縮型」と「返済額軽減型」はどっちがお得?
    • トータル支払額を大きく軽減できる「期間短縮型」がお得。
  3. 今、繰り上げ返済すべきなのか?
    • 繰り上げ返済は早ければ早いほど、軽減できる利息額が大きくなる。

というわけで、私は今すぐ期間短縮型で200万円を繰り上げ返済することに決めました。

 

住宅ローン借入内容や家計の状況によって「やるべきこと」が異なります。

借入金利が高い人は「繰り上げ返済」より「住宅ローンの借り換え」がお得だったり。自分の最良な選択肢を決めていきたいですね。

 

以上です。

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