できるだけ早く返済したい、住宅ローン。返済能力があるうちに、繰り上げ返済しておきたいものです。
我が家は初めて繰り上げ返済するにあたり、以下3つをシミュレーションしてみました。
- 繰り上げ返済すると「住宅ローン控除」の恩恵を受けられない?
- 「期間短縮型」と「返済額軽減型」はどっちがお得?
- 今、繰り上げ返済すべきなのか?投資すべき?
我が家の住宅ローン借入条件は以下の通りですが、今すぐ(2018年8月:借入から10か月目)に200万円を繰り上げ返済することに決めました。
- 借入金額5,000万円(個人から中古マンションを購入)
- 変動金利0.52%
- 35年元利均等返済/ボーナス返済なし
- 2017年11月から返済開始
目次
繰り上げ返済すると「住宅ローン控除」の恩恵を受けられない?
やみくもに繰り上げ返済すると、住宅ローン控除を最大限に生かすことができません。
繰り上げ返済しすぎると「年末ローン残高」が減るため、「住宅ローン控除額」が減ってしまいます。
住宅ローン控除額 = 年末ローン残高 × 1%
※12月31日時点のローン残高が1,000万円だった場合、最大控除額は10万円になります。
我が家は「個人が売りに出している中古マンション」を購入したので、控除対象借入限度額が2,000万円です。
これは控除期間である10年の間、年末ローン残高が2,000万円を下回らない限り、最大限の控除を受けられるということ。
- ローン残高 = 4,000万円
- 住宅ローン控除額 = 2,000万円 × 1% = 20万円
- ローン残高 = 2,000万円
- 住宅ローン控除額 = 2,000万円 × 1% = 20万円
- ローン残高 = 1,900万円
- 住宅ローン控除額 = 1,900万円 × 1% = 19万円
ぶるたろう
当面はローン残高を気にせず、繰り上げ返済できる!
「期間短縮型」と「返済額軽減型」はどっちがお得?
住宅ローンの繰り上げ返済には、2つの種類があります。
- 返済期間を短くする「期間短縮型」
- 毎月の返済額を小さくする「返済額軽減型」
200万円を繰り上げ返済する際に、どっちを選べばいいのか?比較してみましょう。
期間短縮型 | 返済額軽減型 | |
短縮できる期間 | 1年6か月 | 0か月 |
軽減できる毎月返済額 | 0円 | 5,337円 |
軽減できる利息額 | 375,940円 | 182,888円 |
我が家は、トータル支払額を大きく軽減できる「期間短縮型」にしました。
我が家は30歳で35年ローンを組んでいるので、完済時期を早めたい気持ちもあります。
ぶるたろう
子どもが大きくなると、学習塾に通ったり、毎月の負担が大きくなる…
そんな時は「返済額軽減型」を選んで、毎月の返済を減らす選択肢もあり得るね。
今、繰り上げ返済すべきなのか?投資すべき?
早く繰り上げ返済した方が良いのか?それとも、そんなに焦らなくても良いのか?
「軽減できる利息額」をシミュレーションしてみました。
返済時期 | 期間短縮型 | 返済額軽減型 |
今 | 375,940円 | 182,888円 |
1年後 | 364,722円 | 177,390円 |
2年後 | 353,501円 | 171,886円 |
3年後 | 332,519円 | 166,413円 |
4年後 | 321,615円 | 160,932円 |
5年後 | 310,708円 | 155,475円 |
10年後 | 256,159円 | 128,266円 |
20年後 | 142,725円 | 74,552円 |
30年後 | 35,839円 | 21,744円 |
上表を見れば、繰り上げ返済は早ければ早いほど、軽減できる利息額が大きくなることが分かります。
ローン返済しないで、投資に回す選択肢も!
今は低金利時代なので、「住宅ローン」を返済するのではなく「投資」した方が儲かるかもしれません。
期間短縮型で今すぐに200万円を返済する場合、1年後に200万円を返済するのと比較して、たったの11,218円しか利息を軽減できません。
200万円を投資して、1年以内に2万円の収益(+1%のリターン)を出した方がお得ですよね。
しかし預金・投資・住宅ローンにバランスよくお金を回して、リスクヘッジするのも重要です。
- 預金のリスク…インフレによる価値の目減り
- 投資のリスク…景気悪化による元本割れ
- 住宅ローンのリスク…金利上昇による支払利息の増加
積極的に投資へ資金を回しているので、ローン金利上昇を懸念して住宅ローン繰り上げ返済します。
まとめ:今すぐに「期間短縮型」で200万円を繰り上げ返済します
今回のシミュレーション結果を、おさらいします。
- 繰り上げ返済すると「住宅ローン控除」の恩恵を受けられない?
- 我が家の場合、住宅ローン控除を最大限活用できる。
- 「期間短縮型」と「返済額軽減型」はどっちがお得?
- トータル支払額を大きく軽減できる「期間短縮型」がお得。
- 今、繰り上げ返済すべきなのか?
- 繰り上げ返済は早ければ早いほど、軽減できる利息額が大きくなる。
というわけで、私は今すぐに期間短縮型で200万円を繰り上げ返済することに決めました。
住宅ローン借入内容や家計の状況によって「やるべきこと」が異なります。
借入金利が高い人は「繰り上げ返済」より「住宅ローンの借り換え」がお得だったり。自分の最良な選択肢を決めていきたいですね。
以上です。
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