【住宅ローン】200万円を繰り上げ返済!期間短縮して利息38万円を軽減

200万円の繰り上げ返済
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できるだけ早く返済したい、住宅ローン。返済能力があるうちに、繰り上げ返済しておきたいものです。

 

我が家は初めて繰り上げ返済するにあたり、以下3つをシミュレーションしてみました。

シミュレーション内容

  1. 繰り上げ返済すると「住宅ローン控除」の恩恵を受けられない?
  2. 「期間短縮型」と「返済額軽減型」はどっちがお得?
  3. 今、繰り上げ返済すべきなのか?

 

我が家の住宅ローン借入条件は以下の通りですが、今すぐ(2018年8月:借入から10か月目)に200万円を繰り上げ返済することに決めました。

我が家の住宅ローン借入条件

  • 借入金額5,000万円(個人から中古マンションを購入)
  • 変動金利0.52%
  • 35年元利均等返済/ボーナス返済なし
  • 2017年11月から返済開始

繰り上げ返済すると「住宅ローン控除」の恩恵を受けられない?

やみくもに繰り上げ返済すると、住宅ローン控除を最大限に生かすことができません。

繰り上げ返済しすぎると「年末ローン残高」が減るため、「住宅ローン控除額」が減ってしまいます。

年間住宅ローン控除額の計算式

住宅ローン控除額 = 年末ローン残高 × 1%

 

我が家は「個人が売りに出している中古マンション」を購入したので、控除対象借入限度額が2,000万円です。

これは控除期間である10年の間、年末ローン残高が2,000万円を下回らない限り、最大限の控除を受けられるということ。

例:中古マンションの控除額を計算

  1. ローン残高 = 4,000万円
    • 住宅ローン控除額 = 2,000万円 × 1% = 20万円
  2. ローン残高 = 2,000万円
    • 住宅ローン控除額 = 2,000万円 × 1% = 20万円
  3. ローン残高 = 1,900万円
    • 住宅ローン控除額 = 1,900万円 × 1% = 19万円

 

繰り上げ返済を頑張っても、10年間で残高2,000万円以下まで減らせそうに無い。

当面はローン残高を気にせず、繰り上げ返済できる!

「期間短縮型」と「返済額軽減型」はどっちがお得?

住宅ローンの繰り上げ返済には、2つの種類があります。

繰り上げ返済の種類
  • 返済期間を短くする「期間短縮型」
  • 毎月の返済額を小さくする「返済額軽減型」

 

200万円を繰り上げ返済する際に、どっちを選べばいいのか?比較してみましょう。
※「みかローン」でシミュレーションしています。

すぐに200万円を繰り上げ返済する場合
(借入5,000万円/変動金利0.52%/35年元利均等返済)
期間短縮型 返済額軽減型
短縮できる期間 1年6か月 0か月
軽減できる毎月返済額 81円 5,337円
軽減できる利息額 375,940円 182,888円

我が家は、トータル支払額を大きく軽減できる「期間短縮型」にしました。

我が家は30歳で35年ローンを組んでいるので、完済時期を早めたい気持ちもあります。(55歳には完済したい)

 

家計の状況によって「期間短縮型」と「返済額軽減型」を使い分けたい!

子どもが大きくなると、学習塾に通ったり、毎月の負担が大きくなる…

そんな時は「返済額軽減型」を選んで、毎月の返済を減らすのも良さそう。

今、繰り上げ返済すべきなのか?

早く繰り上げ返済した方が良いのか?それとも、そんなに焦らなくても良いのか?

 

「軽減できる利息額」をシミュレーションしてみました。

200万円を繰り上げ返済する場合の軽減できる利息額
(借入5,000万円/変動金利0.52%/35年元利均等返済)
返済時期 期間短縮型 返済額軽減型
375,940円 182,888円
1年後 364,722円 177,390円
2年後 353,501円 171,886円
3年後 332,519円 166,413円
4年後 321,615円 160,932円
5年後 310,708円 155,475円
10年後 256,159円 128,266円
20年後 142,725円 74,552円
30年後 35,839円 21,744円

上表を見れば、繰り上げ返済は早ければ早いほど、軽減できる利息額が大きくなることが分かります。

 

ローン返済しないで、投資に回す選択肢も!

今は低金利時代なので、「住宅ローン」を返済するのではなく「投資」した方が儲かるかもしれません。

  • 期間短縮型で今すぐに200万円を返済する場合、1年後に200万円を返済するのと比較して、たったの11,218円しか利息を軽減できません。
  • 200万円を投資して、1年以内に2万円の収益(+1%のリターン)を出した方がお得ですよね。

 

しかし預金・投資・住宅ローンにバランスよくお金を回して、リスクヘッジするのも重要です。

  • 預金のリスク…インフレによる価値の目減り
  • 投資のリスク…景気悪化による元本割れ
  • 住宅ローンのリスク…金利上昇による支払利息の増加

 

投資に回したいけど、元本割れで住宅ローン返済が困難になるかも…

金利が上がらないうちにローン返済しておくか…

まとめ:今すぐに「期間短縮型」で200万円を繰り上げ返済します

今回のシミュレーション結果を、おさらいします。

今回のシミュレーション結果

  1. 繰り上げ返済すると「住宅ローン控除」の恩恵を受けられない?
    • 我が家の場合、住宅ローン控除を最大限活用できる。
  2. 「期間短縮型」と「返済額軽減型」はどっちがお得?
    • トータル支払額を大きく軽減できる「期間短縮型」がお得。
  3. 今、繰り上げ返済すべきなのか?
    • 繰り上げ返済は早ければ早いほど、軽減できる利息額が大きくなる。

 

僕は今すぐ期間短縮型で200万円を繰り上げ返済することにしましたが、住宅ローン借入内容や家計の状況によって「やるべきこと」が異なります。

借入金利が高い人は「繰り上げ返済」より「住宅ローンの借り換え」がお得だったり。モゲチェック・プラザで相談してみるのも良さそうですね。

 

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