【住宅ローン】200万円を今すぐ繰り上げ返済すべき？投資すべき？

できるだけ早く返済したい、住宅ローン。返済能力があるうちに、繰り上げ返済しておきたいものです。

我が家は初めて繰り上げ返済するにあたり、以下3つをシミュレーションしてみました。

我が家の住宅ローン借入条件は以下の通りですが、今すぐ（2018年8月：借入から10か月目）に200万円を繰り上げ返済することに決めました。

繰り上げ返済すると「住宅ローン控除」の恩恵を受けられない？

やみくもに繰り上げ返済すると、住宅ローン控除を最大限に生かすことができません。

繰り上げ返済しすぎると「年末ローン残高」が減るため、「住宅ローン控除額」が減ってしまいます。

我が家は「個人が売りに出している中古マンション」を購入したので、控除対象借入限度額が2,000万円です。

これは控除期間である10年の間、年末ローン残高が2,000万円を下回らない限り、最大限の控除を受けられるということ。

「期間短縮型」と「返済額軽減型」はどっちがお得？

住宅ローンの繰り上げ返済には、2つの種類があります。

200万円を繰り上げ返済する際に、どっちを選べばいいのか？比較してみましょう。

我が家は、トータル支払額を大きく軽減できる「期間短縮型」にしました。

我が家は30歳で35年ローンを組んでいるので、完済時期を早めたい気持ちもあります。

今、繰り上げ返済すべきなのか？投資すべき？

早く繰り上げ返済した方が良いのか？それとも、そんなに焦らなくても良いのか？

「軽減できる利息額」をシミュレーションしてみました。

上表を見れば、繰り上げ返済は早ければ早いほど、軽減できる利息額が大きくなることが分かります。

ローン返済しないで、投資に回す選択肢も！

今は低金利時代なので、「住宅ローン」を返済するのではなく「投資」した方が儲かるかもしれません。

期間短縮型で今すぐに200万円を返済する場合、1年後に200万円を返済するのと比較して、たったの11,218円しか利息を軽減できません。

200万円を投資して、1年以内に2万円の収益（+1%のリターン）を出した方がお得ですよね。

しかし預金・投資・住宅ローンにバランスよくお金を回して、リスクヘッジするのも重要です。

• 預金のリスク…インフレによる価値の目減り
• 投資のリスク…景気悪化による元本割れ
• 住宅ローンのリスク…金利上昇による支払利息の増加

積極的に投資へ資金を回しているので、ローン金利上昇を懸念して住宅ローン繰り上げ返済します。

まとめ：今すぐに「期間短縮型」で200万円を繰り上げ返済します

今回のシミュレーション結果を、おさらいします。

というわけで、私は今すぐに期間短縮型で200万円を繰り上げ返済することに決めました。

住宅ローン借入内容や家計の状況によって「やるべきこと」が異なります。

借入金利が高い人は「繰り上げ返済」より「住宅ローンの借り換え」がお得だったり。自分の最良な選択肢を決めていきたいですね。

以上です。

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